L’achat et la vente d’une résidence

• L’achat
• La vente
• Les prêts hypothécaires
• Le transfert de la propriété

Cette capsule aborde les questions d’intérêt juridique les plus fréquemment soulevés lors d’une transaction immobilière. Tout acheteur ou vendeur de biens immobiliers est amené à signer des contrats et à prendre d’importantes décisions d’ordre personnel, financier ou juridique. Elle vise à aider les acheteurs et les vendeurs de propriété à prendre des décisions éclairées lorsque vient le temps de faire ou d’accepter une offre, de trouver du financement ou d’effectuer un transfert de titre.

La décision d’acheter une résidence

Tout acheteur devrait d’abord déterminer s’il est en mesure d’acheter une résidence et dans l’affirmative, combien il peut dépenser selon ses moyens.

On suggère habituellement de ne pas dépenser, par année, une somme d’argent supérieure à 32 % de son revenu annuel brut sur l’achat d’une résidence. Ce montant devrait couvrir les paiements effectués sur le principal et l’intérêt de l’hypothèque, ainsi que les taxes. Il faut également considérer sa dette globale, dont les coûts de logement, les paiements de voiture, les prêts personnels et les paiements de carte de crédit. Règle générale: les établissements de crédit essaient de garder les remboursements de dette inférieures de 40 % du revenu du ménage brut.

Le paiement initial

Si une hypothèque s’avère nécessaire pour payer une partie du prix d’achat, l’acheteur doit effectuer un paiement initial qui représente au moins 20 % du prix d’achat. Cependant, si un acheteur obtient une assurance prêt hypothécaire, par exemple d’un programme gouvernemental comme la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou d’un assureur hypothécaire privé comme Sagen ou Canada Guaranty, il est possible d’obtenir une hypothèque avec un paiement initial aussi bas que 5 %. Des restrictions s’appliquent.

Les autres dépenses

Le tableau suivant dresse une liste de certaines dépenses supplémentaires :

Dépenses	Ce que les dépenses couvrent
frais juridiques	"Les frais juridiques se divisent en deux : les frais d’avocat et les déboursements. Les frais d’avocat correspondent aux honoraires que demande un avocat pour offrir ses services soit représenter l’acheteur et protéger ses intérêts dans la transaction. Il est possible que ces frais varient d’un avocat à l’autre. La Law Society a établi des recommandations sur ce qu’elle considère être des honoraires justes et équitables selon le type de transaction immobilière. Cependant, il ne s’agit que de recommandations et si l’avocat décide de les suivre dépend de la politique de prix de son cabinet. Les déboursements correspondent aux menues dépenses effectuées au nom de l’acheteur. Règle générale, les déboursements sont les mêmes peu importe l’avocat choisi. Ces coûts incluent entre autres : l’enregistrement du transfert et de l’hypothèque la recherche d’impôts, de titre et de bref pour s’assurer de connaître toutes les créances liées à la propriété les dépenses administratives, comme la photocopie de documents, les services de courrier, les appels interurbains et les envois par télécopieur"
l’impôt foncier	L’acheteur doit payer l’impôt foncier correspondant à la partie de l’année fiscale en cours pendant laquelle il aura possession de l’immeuble. Par exemple, si le vendeur a payé l’impôt foncier pour les mois de janvier à décembre d’une année et que l’acheteur prend possession de la propriété le 1er octobre de cette même année, ce dernier devra rembourser au vendeur le montant déboursé pour les mois d’octobre, novembre et décembre.
TPS	La TPS s’applique aux maisons neuves ou qui ont été considérablement rénovées ou relocalisées. Certains acheteurs peuvent bénéficier d’un remboursement d’une partie de la taxe à condition que le prix d’achat soit moins de 450 000 $. Les taux et règlements de TPS changent. Pour de plus amples renseignements, consultez l’Agence du revenu du Canada.
l’assurance des biens	L’acheteur doit assurer la propriété contre les pertes afin d’obtenir une hypothèque. L’assurance doit entrer en vigueur au moment où l’acheteur prend possession de l’immeuble.
l’assurance hypothèque	Si l’acheteur effectue un paiement initial qui correspond à moins de 20 % du prix d’achat de la propriété, il obtient un prêt hypothécaire à quotité élevée. Ce type de prêt hypothécaire doit être assuré afin de protéger le prêteur si jamais l’emprunteur manque à ses engagements concernant le prêt. Le coût de l’assurance varie selon le montant du prêt hypothécaire. Ces frais peuvent être ajoutés au prêt hypothécaire et remboursés par le biais des versements hypothécaires mensuels, ou encore être payés en entier directement au prêteur.
l’évaluation	Il est possible que le prêteur de fonds hypothécaires exige une évaluation de la propriété avant d’accorder un prêt. Le prêteur veille à ce que l’évaluation soit effectuée, mais c’est l’acheteur qui doit en défrayer les coûts.
les frais de demande de prêt hypothécaire	Le prêteur exige parfois le paiement de frais supplémentaires pour étudier une demande de prêt hypothécaire à quotité élevée. Ces frais ne sont pas remboursés même si la demande est refusée.
l’inspection	Bien qu’il ne soit pas requis, souvent l’acheteur veut qu’un professionnel, qui peut évaluer la condition de la maison et signaler des problèmes potentiels, fasse une inspection technique d’un bien immobilier. Des frais s’appliquent.
le rapport de l’arpenteur	S’il n’existe aucun rapport d’arpenteur valide concernant la propriété, il est probable que l’acheteur sera obligé d’en faire exécuter un. Un rapport de l’arpenteur indique quelles sont les limites exactes de la propriété et si des servitudes y sont rattachées. Il s’agit d’un document important puisqu’il permet de voir si une partie du garage, de la remise, de la clôture ou de la maison elle-même est située sur la propriété de quelqu’un d’autre. Il permet également de savoir si, au contraire, un bâtiment situé sur le terrain d’une autre personne empiète sur la propriété que l’acheteur envisage d’acquérir. L’une ou l’autre de ces situations risque d’avoir un impact sur la valeur de la propriété et sur la décision du prêteur d’accorder un prêt hypothécaire ou non. Parfois un acheteur peut obtenir une assurance de titre si un rapport d’arpenteur n’est pas disponible. Cette assurance fournit une indemnisation s’il y a des problèmes concernant les limites de la propriété.
l’assurance-vie sur l’hypothèque	Il est possible de souscrire une assurance vie sur l’hypothèque. En cas de décès du propriétaire de l’immeuble, l’assurance remboursera le solde impayé du prêt hypothécaire. S’il s’agit de propriétaires conjoints, une assurance vie peut être achetée pour l’un ou l’autre ou pour les deux. Il est également possible, dans certains cas, de souscrire une assurance invalidité.
les frais de déménagement	Il est possible que l’acheteur débourse des frais de déménagement au moment d’emménager dans sa nouvelle maison.
les dépôts de services publics et les frais de branchement	L’acheteur doit effectuer les démarches nécessaires et acquitté les frais de branchement pour que les services publics soient branchés et facturés à son nom en tant que nouveau propriétaire. Il est possible que les entreprises de services publics exigent un dépôt avant de brancher les services.

L’utilisation des services d’un agent immobilier

Consulter un agent immobilier dans le but d’acquérir une propriété comporte certains avantages. Un agent est en mesure de montrer à l’acheteur toutes les propriétés répertoriées qui entrent dans sa fourchette de prix. En temps normal, les acheteurs ont la chance de voir un plus grand nombre de propriétés lorsqu’ils font affaire avec un agent.

Profiter des services d’un agent immobilier ne coûte rien à l’acheteur. C’est le vendeur qui paie les honoraires de l’agent immobilier sous forme de commission, c’est-à-dire un pourcentage du prix de vente de la propriété qui est précisé dans le contrat entre le vendeur et l’agent immobilier. Dans certains cas, l’acheteur peut aussi conclure un contrat avec un agent immobilier pour certains services liés à l’achat d’une nouvelle résidence. S’il n’existe aucun contrat entre l’acheteur et un agent immobilier, l’acheteur est libre de choisir un autre agent, de ne pas acheter ou d’acheter directement du vendeur une propriété qui n’est pas répertoriée.

Les ventes privées

Il est possible d’acheter une propriété en s’adressant directement au vendeur. Il est toutefois important de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que tous les aspects juridiques de la transaction sont traités en bonne et due forme. Il est conseillé de retenir les services d’un avocat pour que celui-ci révise ou rédige l’offre ou tout autre document afin de s’assurer de la validité juridique et des conditions qui y sont inscrites.

L’inspection de la propriété

L’acheteur est responsable d’inspecter la propriété. Le vendeur n’a pas besoin de signaler les défauts que l’acheteur peut voir lui-même, par exemple des tâches sur le tapis, des trous dans les murs et des bardeaux manquants. Le vendeur devra indiquer à l’acheteur tout défaut qu’il connait qu’on ne pourra pas découvrir par une inspection raisonnable de la propriété. Si le vendeur est au courant des problèmes antérieurs, par exemple de l’eau dans le sous-sol, les fenêtres qui coulent quand il pleut ou la plomberie défectueuse, il doit les indiquer à l’acheteur.

L’acheteur peut recevoir une déclaration de la propriété complétée par le vendeur qui résume sa connaissance sur tout problème dans la résidence. Si l’on ne fournit pas de déclaration de la propriété, l’acheteur peut demander au vendeur d’en compléter une.

Le vendeur et son agent immobilier doivent répondre honnêtement si on leur pose des questions sur la résidence. Cependant, puisque la plupart des ententes de vente comprenne une déclaration que la propriété est acheté « tel quel », c’est une bonne idée d’avoir toute l’information par écrit.

Si leurs réponses contiennent de fausses informations au sujet de la propriété, il est possible d’obtenir une compensation par le biais des tribunaux.

Voici quelques éléments à vérifier avant de prendre une décision définitive :

• La propriété vaut-elle le prix qui est demandé?
• Quels sont les coûts de l’impôt foncier, des services publics et du chauffage?
• La structure et les fondations de l’immeuble sont-elles solides?
• Y a-t-il des problèmes d’égouts ou d’aqueduc?
• Le système de chauffage et le chauffe-eau fonctionnent-ils correctement?
• Quelle quantité d’isolant retrouve-t-on dans la maison, et de quelle sorte s’agit-il?

Les acheteurs qui ne s’y connaissent pas beaucoup dans le domaine et qui désirent obtenir une opinion objective et éclairée au sujet de la propriété devraient contacter une personne compétente en qui ils ont confiance. Il est également possible de recourir à des services d’inspection professionnelle. Certaines personnes déposent une offre d’achat conditionnelle à l’obtention d’une inspection favorable de la bâtisse.

Les acheteurs devraient également se renseigner sur le zonage de la propriété. Si cette dernière est située dans une zone mixte à la fois résidentielle et commerciale, il est possible de l’utiliser à des fins commerciales. Par conséquent, la propriété voisine pourrait très bien devenir une entreprise ou un immeuble à appartements. De plus, si la maison possède un appartement pouvant être loué, l’acheteur devrait s’assurer que le zonage autorise la location de cette unité.

L’achat en copropriété (condominium)

Des maisons individuelles, des complexes d’habitation et des maisons en rangée sont quelques exemples de diverses résidences qui peuvent être des condos. Normalement, un condominium est composé d’unités individuelles et des aires communs qui sont partagés par tous les propriétaires, ainsi que les zones réservées à l’usage des unités particulières, comme les places de stationnement.

Il est très important de savoir quelles pièces d’un immeuble font partie de la propriété de chacun. Ce qui est inclus dans chaque unité peut varier grandement. Des fois, l’intérieur appartient seulement au propriétaire de l’unité. D’autres fois, l’unité inclura aussi l’extérieur et des fois même le terrain.

Il est également important de savoir la quote-part de propriété du logement que vous envisagez. La quote-part sert aussi au calcul des frais mensuels d’entretien et de renouvellement des parties communes que vous devrez payer.

L’association de copropriétaires, composée de tous les propriétaires des unités individuelles, est responsable pour toutes les zones partagées comme les halls d’entrée, les corridors et les installations de loisir ainsi que les zones réservées pour des unités individuelles, comme des places de stationnement et des balcons. Les propriétaires peuvent autogérer l’immeuble en partageant ces responsabilités ou ils peuvent embaucher un gestionnaire immobilier. Si l’immeuble emploie un gestionnaire, les charges de copropriété peuvent être plus élevées. De l’autre part, un immeuble autogéré impose plus de responsabilité sur les propriétaires.

Les charges de copropriété payées par tous les propriétaires couvrent le coût d’entretenir les zones communes. Le condo perçoit des frais pour faire de l’entretien quotidien et des réparations majeures qui pourraient être requises dans l’avenir. Le fonds pour les réparations majeures s’appelle le fonds de réserve. S’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds pour couvrir un coût majeur, tous les propriétaires auront besoin de donner de l’argent supplémentaire pour couvrir le coût.

L’association de copropriétaires est responsable pour prendre des décisions par rapport à l’usage des zones communes et certaines restrictions peuvent s’appliquer aux sujets des animaux domestiques, au stationnement et du bruit. L’association ne peut pas interdire un propriétaire de louer son unité mais le propriétaire doit notifier l’association. Autres associations peuvent exiger que le propriétaire donne à l’association un dépôt en cas de dommages. À part de ces règles concernant la location, l’association de copropriétaires ne peut pas imposer des restrictions sur la vente ou le bail des unités par leurs propriétaires. Par exemple, elle ne peut pas interdire la vente des unités aux gens de plus de 55 ans.

Il est toujours important de ne pas oublier que dans la plupart des cas, les décisions sont prises à la majorité des votes et il peut arriver que vous ne soyez pas toujours en accord avec les décisions de l’association.

Pour en savoir davantage, consultez : Logements en copropriété, Guide de l’acheteur

L’achat d’une propriété appartenant à un non-résident

Il est important d’agir avec prudence au moment d’acheter une propriété d’une personne qui ne vit pas au Canada. Lorsqu’une personne ne résidant pas au Canada vend une propriété située au Canada, il est possible qu’elle ait à payer une taxe sur une partie ou la totalité du prix d’achat. Si c’est le cas, et que le vendeur ne paie pas la taxe, l’acheteur risque d’être forcé de la payer s’il n’a pas cherché à savoir si le vendeur était résident canadien ou non.

L’achat de terres agricoles ou de toute autre propriété non résidentielle

Chaque type de propriété a ses particularités. Lorsqu’il est question d’acheter des terres agricoles, des terrains ou une propriété à usage commercial, récréatif ou locatif, certains aspects supplémentaires doivent parfois être vérifiés avant de déposer une offre d’achat. Les acheteurs devraient consulter un agent immobilier ou un avocat pour s’assurer que tous les facteurs pertinents ont été abordés.

La construction d’une nouvelle maison ou la rénovation d’une propriété existante

Lorsque l’achat d’un terrain est considéré pour bâtir une résidence, il est conseillé de le faire inspecter pour s’assurer qu’il convient au type de construction envisagée. Qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou de rénovations d’envergure, il est important de vérifier s’il existe des règlements municipaux qui risquent d’empêcher l’exécution des travaux. Que l’acheteur effectue lui-même les travaux ou qu’il engage un entrepreneur, il est important d’obtenir des conseils juridiques avant de signer tout contrat concernant l’achat de matériaux ou de services. Un avocat aide à la rédaction de contrats qui répondent le mieux aux besoins de l’acheteur et il est en mesure de donner des conseils concernant les meilleurs moyens de financer le projet. L’avocat peut également contribuer à s’assurer que le travail effectué est autorisé et qu’il respecte les exigences du code du bâtiment et les règlements de zonage.

La vente

Les contrats de courtage immobilier

Lorsque le vendeur décide de faire appel à une agence immobilière, on lui demande de signer un contrat de courtage immobilier. Il s’agit d’un contrat qui unit le vendeur à l’agence immobilière devant la loi. Ce document donne à l’agence la permission de vendre la propriété sous certaines conditions. Le contrat prévoit également que le vendeur versera une commission si une offre acceptable est présentée.

Le contrat de courtage immobilier est en vigueur jusqu’à son échéance. Durant cette période, le vendeur est lié par ce contrat. Un contrat de courtage immobilier est valide pendant une période maximale de un an, mais il est possible de négocier une échéance plus courte avec l’agent immobilier.

Si la propriété est vendue une fois que le contrat de courtage immobilier a cessé d’être en vigueur, le vendeur n’aura pas à verser une commission à l’agent immobilier sauf si l’agence a provoqué la vente ou que l’acheteur a pris connaissance de la propriété alors que le contrat n’était pas encore arrivé à échéance.

Il est important de bien comprendre le contrat de courtage immobilier et de le parcourir attentivement avec l’agent avant de le signer. Les vendeurs ont le droit de consulter un avocat s’ils ont des doutes ou désirent obtenir des réponses à certaines de leurs questions.

La commission

La commission représente un pourcentage du prix d’achat, habituellement un maximum de 7 %, et elle est versée à l’agence immobilière. Une fois que le contrat de courtage immobilier est signé, le vendeur doit verser la commission, peu importe le prix d’achat reçu. Si la propriété est vendue sans passer par l’agence, mais que le contrat de courtage immobilier est encore en vigueur, il est possible que la commission doive tout de même être versée. C’est également le cas si le vendeur refuse d’accepter une offre d’achat égale ou supérieure au prix minimal fixé dans le contrat de courtage immobilier.

Le montant de la commission varie en fonction de l’entente conclue entre le vendeur et l’agent immobilier. Autrefois, les commissions versées à l’agence immobilière étaient fixées à 7 % du prix de vente. Dans le marché d’aujourd’hui, certains courtiers à escompte demandent un montant beaucoup moins élevé. Par exemple, certains agents immobiliers peuvent prélever 7 % sur les premiers 100 000 $ du prix d’achat et réduire le pourcentage pour le solde.

Les contrats de courtage avec inscription au Service inter-agences (S.I.A.)

Il s’agit du type de contrat le plus courant. Le Service inter-agences signifie que le vendeur retient les services d’une seule agence immobilière, mais autorise celle-ci à recourir aux services d’autres agences pour vendre la propriété. L’avantage du contrat S.I.A. est qu’il permet d’accroître la visibilité de la propriété auprès des acheteurs potentiels.

Les contrats de courtage à exclusivité d’agence

Ce type de contrat accorde à une agence le droit exclusif de vendre la propriété. Les services d’autres agents peuvent être retenus, mais il revient à un seul agent de décider qui verra la propriété. Le contrat à exclusivité d’agence a l’avantage d’être habituellement accompagné d’une commission inférieure à celle d’un contrat avec inscription au Service inter-agences. Toutefois, le nombre d’acheteurs potentiels qui verront la propriété est souvent restreint.

Les ventes privées

Il est possible de vendre une propriété sans recourir aux services d’un agent immobilier. Lorsqu’il est question d’une vente privée, le vendeur et les acheteurs potentiels doivent négocier directement entre eux. Le vendeur a la responsabilité de préparer et rédiger les documents de vente, une opération qui s’effectue parfois à l’aide de contrats types. Le contrat qui unit le vendeur et l’acheteur représente un engagement juridique important de la part des deux parties.

Les deux parties doivent respecter les conditions stipulées dans le contrat et il peut s’avérer difficile de modifier celles-ci une fois que le contrat a été signé. Les vendeurs devraient consulter un avocat avant de signer quoi que ce soit afin de s’assurer que les documents reflètent bien leurs attentes, protègent leurs intérêts et sont juridiquement valables.

L’évaluation

Une évaluation permet de connaître la valeur marchande actuelle de la propriété, ce qui aide à en déterminer le prix. Il est possible de demander à un agent immobilier ou à une entreprise spécialisée d’accomplir l’évaluation. Des frais sont parfois exigés.

La vente d’une propriété dans le but d’en acheter une autre

Les propriétaires qui désirent acheter une nouvelle propriété avant de vendre leur résidence actuelle devraient indiquer dans leur offre d’achat que celle-ci est conditionnelle à la vente de leur résidence avant la date d’occupation effective stipulée dans l’offre d’achat. Cette condition libère les propriétaires de toute responsabilité contractuelle concernant leur proposition d’achat d’une nouvelle résidence dans l’éventualité où ils ne réussissent pas à vendre leur maison actuelle. Il s’agit d’un élément important à considérer pour les personnes qui n’ont pas les moyens de rembourser à la fois l’ancien et le nouveau prêt hypothécaire, ou encore pour ceux et celles qui comptent sur le profit de la vente pour effectuer le paiement initial de la nouvelle propriété.

Lorsqu’il est question de vendre une maison et d’en acheter une autre, les virements doivent être planifiés avec soin pour s’assurer qu’ils s’effectuent au bon moment. Si ce n’est pas le cas, il risque d’y avoir des problèmes. Par exemple, si l’argent provenant de la vente de la propriété actuelle n’est pas disponible lorsqu’arrive la date de prise de possession de la nouvelle propriété, les acheteurs risquent de ne pas être en mesure de respecter l’obligation contractuelle liée à l’achat. Si tel est le cas, il sera peut-être nécessaire d’obtenir du financement provisoire. Il s’agit d’emprunter sur la vente de l’ancienne résidence pour s’assurer d’avoir les fonds disponibles pour acheter la nouvelle résidence. Les personnes qui se trouvent dans cette situation devraient consulter un avocat pour s’assurer que l’achat et la vente se déroulent sans difficultés.

Le contrat d’achat et de vente

L’offre ou le contrat d’achat et de vente est un document important. Il s’agit du contrat de base qui définit les droits et obligations du vendeur et de l’acheteur. Cette offre devrait être faite par écrit. Autant le vendeur que l’acheteur doivent signer l’offre en sachant qu’il s’agit d’un contrat et qu’ils sont liés par les conditions que celui-ci renferme. Chaque personne doit être âgée d’au moins 18 ans et avoir un esprit lucide au moment de signer.

L’offre

Règle générale, l’offre est faite par le biais d’un formulaire d’offre d’achat, un contrat type, fournit par l’agent immobilier. Cela étant dit, il est encore possible d’apporter des modifications à un contrat type. Des clauses peuvent être enlevées et des conditions ajoutées.

L’offre indique le prix d’achat qui sera payé. Elle renferme également toute autre condition qui s’applique à l’achat de la propriété. Si l’acheteur désire avoir accès à la résidence avant la date de prise de possession pour prendre des mesures ou pour s’assurer que la maison sera toujours en bon état, il doit l’indiquer dans l’offre. Si le vendeur a loué le bâtiment à un locataire, et que l’acheteur permet à celui-ci d’y rester, ceci devrait également être spécifié dans l’offre.

L’offre est accompagnée d’une date avant laquelle le vendeur pourra accepter l’offre s’il est intéressé. L’offre comporte également une date d’occupation ou de prise de possession. Il s’agit de la date à laquelle tout doit être en ordre pour que s’effectue le transfert de possession de la propriété. Lorsqu’une phrase du genre « les délais constituent une condition essentielle » se retrouve dans une offre, elle signifie que toutes les dates indiquées pour accepter l’offre ou conclure l’affaire sont des dates limites qui doivent être respectées. Il est possible de modifier ces dates, comme toute clause du contrat, avec le consentement écrit des deux parties.

Une offre d’achat qui est bien rédigée indique clairement ce qui est inclus avec la propriété immobilière, évitant ainsi les disputes qui risquent d’éclater à ce sujet. Bien qu’une offre d’achat visant une propriété immobilière concerne la propriété elle-même et tout ce qui y est attaché de façon permanente, il n’est pas toujours facile de s’entendre sur ce qui est attaché à la propriété. Le fait qu’un objet soit vissé, cloué ou fixé à l’aide d’un boulon ne signifie pas nécessairement qu’il fait partie intégrante de la propriété. Par conséquent, il est conseillé de préciser si certaines choses sont incluses ou non dans l’offre, comme les stores, les auvents, les moustiquaires, les revêtements fixés au plancher, les tringles, pôles et crochets à rideaux, les appareils et accessoires d’éclairage, de plomberie et de chauffage, les adoucisseurs d’eau, les arbres, les arbustes, les remises et les principaux électroménagers. S’il existe un rapport à jour du vérificateur concernant la propriété et que l’acheteur désire qu’il soit inclus dans l’offre, il doit le mentionner.

L’offre renferme toutes les conditions de la vente. Les conditions qu’on retrouve couramment incluent « sous réserve de l’obtention d’un financement adéquat », « sous réserve de l’approbation d’un tiers » (un parent ou un conjoint, par exemple), « sous réserve de la vente de la résidence actuelle » et « sous réserve d’une inspection satisfaisante du bâtiment ou du câblage. L’ajout de telles conditions signifie que la validité du contrat est « sous réserve de », c’est-à-dire qu’elle dépend donc de la capacité de la personne concernée à répondre aux conditions énumérées.

Une offre conditionnelle donne une porte de sortie à la personne qui impose la condition. Une tentative raisonnable de satisfaire les conditions doit être effectuée. Si les conditions ne sont pas respectées, le contrat est annulé. Cette option est particulièrement utile lorsqu’une offre est faite avant que tout le reste soit finalisé, tel que la vente d’une résidence existante ou l’approbation d’un prêt hypothécaire.

Lorsqu’une offre est soumise, elle doit être accompagnée d’un dépôt. Celui-ci est détenu en fiducie par l’agent immobilier ou l’avocat jusqu’à ce que la vente soit conclue. Le dépôt montre que l’acheteur est prêt à s’engager. Le dépôt est effectué sur le prix d’achat et il sera retourné si l’offre n’est pas acceptée ou si les conditions incluses dans le contrat de vente ne sont pas satisfaites. Le contrat entre en vigueur aussitôt que les conditions sont remplies. Si l’acheteur décide alors de se retirer, il s’agit d’une rupture de contrat et il perdra son dépôt.

L’acceptation

Lorsqu’une offre d’achat est soumise, le vendeur devrait la lire attentivement pour s’assurer que toutes les conditions sont acceptables. Sur la plupart des contrats types d’offre d’achat, l’acceptation se retrouve sur le même formulaire que l’offre. Une fois que l’acheteur a signé l’offre et que le vendeur l’a acceptée, une entente ayant force obligatoire concernant l’achat et la vente de la propriété est conclue. Le vendeur devrait demander à un avocat de vérifier l’offre avant de l’accepter.

La contre-offre

Si le vendeur refuse d’accepter les conditions de l’offre, il a la possibilité de faire une contre-offre. Celle-ci est généralement effectuée sur un formulaire différent de celui de l’offre originale. La contre-offre du vendeur est en fait une offre de vendre la propriété sous d’autres conditions. Il est possible que certaines conditions incluses dans l’offre originale se retrouvent dans la contre-offre. Par exemple, la contre-offre pourrait être identique à l’offre originale, à l’exception du prix ou elle peut préciser d’autres termes, comme une modification de la date de possession ou l’exclusion des électroménagers. L’acheteur a le choix d’accepter ces nouvelles conditions ou, à son tour, de déposer une autre contre-offre d’achat.

Il est important que l’acheteur et le vendeur réalisent qu’une offre ou une contre-offre prend fin lorsque le délai est dépassé ou lorsque l’offre ou contre-offre est rejetée ou une contre-offre (ou une autre contre-offre) est présentée.

La Loi sur la propriété familiale (The Homesteads Act)

Les personnes qui désirent acheter ou vendre une propriété en Saskatchewan doivent respecter la Loi sur la propriété familiale. Cette loi vise à protéger les intérêts des conjoints non-propriétaires en interdisant qu’une propriété familiale soit vendue, hypothéquée ou louée sans leur approbation. La Loi s’applique même si les conjoints sont séparés.

Une propriété familiale représente toute maison que possède l’un ou l’autre des conjoints et où le couple a vécu au cours d’une relation maritale reconnue. Il est possible qu’il y ait plus d’une propriété familiale. Même si la propriété qui fait l’objet d’une offre d’achat ne sert pas actuellement de résidence familiale, il est possible que la Loi sur la propriété familiale s’applique malgré tout.

La Loi sur la propriété familiale exige que le conjoint non-propriétaire donne son consentement écrit avant que la propriété familiale soit vendue ou hypothéquée. Une personne célibataire doit signer un affidavit attestant qu’elle n’a pas de conjoint. Si les exigences de la Loi sur la propriété familiale ne sont pas respectées, il est possible que le contrat de vente n’ait pas force exécutoire.

Lorsqu’une personne change d’idée

Il est possible de retirer une offre ou une contre-offre qui n’a pas d’échéance à n’importe quel moment avant qu’elle soit acceptée par l’autre partie. De plus, une offre ou une contre-offre se termine lorsque la date d’échéance pour l’acceptation est passée, qu’elle est refusée, qu’une contre-offre est faite ou encore qu’une des parties meurt avant que l’offre soit acceptée.

S’il devient impossible de respecter les conditions du contrat de vente, sans que l’une ou l’autre des parties y soit pour quelque chose, le contrat est alors inexécutable. L’impossibilité d’exécution fait en sorte que le contrat est annulé et que les deux parties sont libérées de leurs obligations. Par exemple, il est question d’impossibilité d’exécution lorsque la propriété est détruite dans une inondation ou un incendie avant que l’acheteur en prenne possession.

Une fois l’offre acceptée, un contrat de vente juridiquement valable est établi et autant l’acheteur que le vendeur doivent en respecter les conditions. Un contrat de vente constitue un intérêt foncier de la part de l’acheteur et celui-ci est en mesure de le protéger en enregistrant un avertissement sur le titre. Un tel avertissement met en garde les autres personnes intéressées par la propriété que l’acheteur a accepté de l’acquérir. L’avertissement est enregistré sur le certificat de titre par le biais de l’agence Information Services Corporation of Saskatchewan (ISC), qui est maintenant responsable des enregistrements fonciers en Saskatchewan. Une fois l’avertissement enregistré, toute personne qui s’intéresse à la propriété ne peut entreprendre d’action qui va à l’encontre de l’intérêt foncier. L’acheteur est donc protégé si, par exemple, le vendeur essaie de vendre la propriété à quelqu’un d’autre.

Si l’acheteur ou le vendeur refuse de se soumettre aux conditions du contrat de vente, un avocat devrait être consulté pour déterminer quels recours juridiques s’offrent à la partie lésée.

Le financement de l’achat d’un bien immobilier

Peu d’individus sont en mesure de payer le prix total de leur résidence en un seul versement. Généralement, une fois le paiement initial versé, le reste du prix d’achat est financé à l’aide d’un prêt hypothécaire. S’ils sont admissibles, les acheteurs ont la possibilité de prendre une nouvelle hypothèque ou d’assumer une hypothèque existante.

Lorsqu’il est question d’un prêt hypothécaire, de nombreuses options sont offertes. Il est possible d’obtenir un taux d’intérêt fixe ou variable, un prêt qui est remboursable par anticipation ou à montant fixe. Il est même possible d’obtenir une marge de crédit garantie par une hypothèque. Il est conseillé d’évaluer chaque option en fonction de son revenu et de sa situation afin de déterminer laquelle convient le mieux.

De nombreuses personnes retiennent les services d’un courtier en hypothèques pour effectuer les démarches nécessaires dans l’obtention du financement de leur maison. Les courtiers en hypothèques sont des entreprises distinctes des banques, qui reçoivent des demandes de prêt hypothécaire de la part de leurs clients, puis trouvent une banque ou autre établissement financier qui accepterait de prêter l’argent en vertu de conditions acceptables pour l’emprunteur. À l’image d’un agent d’assurance, le courtier en hypothèques a souvent une liste de prêteurs vers lesquels il peut diriger ses clients. En somme, le courtier devrait examiner ce qu’offrent les différents prêteurs, en terme d’exigences de prêt et de taux d’intérêts, par exemple, dans le but de trouver la proposition qui convient le mieux au client.

Les prêts hypothécaires

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire provient habituellement d’un établissement de crédit tel qu’une société de prêt hypothécaire, une société de fiducie, une banque ou une caisse populaire. Pour s’assurer de récupérer l’argent qu’il prête, l’établissement de crédit enregistre l’hypothèque sur le titre de propriété. Ceci ne signifie pas que la banque possède la maison. Une première hypothèque, lorsqu’elle est enregistrée, sert à aviser toute personne s’intéressant à la propriété que le prêteur possède un droit sur celle-ci puisqu’un montant d’argent est toujours dû en vertu de l’hypothèque. La propriété sert en quelque sorte de garantie pour le prêteur qui s’assure ainsi de récupérer son argent.

Dans un document hypothécaire, la personne qui emprunte l’argent est le débiteur hypothécaire (l’emprunteur), et l’établissement de crédit porte le nom de créancier hypothécaire (le prêteur).

L’échéance d’un prêt hypothécaire est la date à laquelle celui-ci est échu et doit être renouvelé. Les taux d’intérêt varient en fonction de l’échéance que choisit l’emprunteur. Le prêt hypothécaire est remboursable par anticipation ou à montant fixe. Un prêt hypothécaire remboursable par anticipation autorise les paiements supplémentaires et le remboursement du solde sans pénalité. Dans le cas d’un prêt à montant fixe, seulement les paiements spécifiés dans l’entente de prêt peuvent être effectués. Il est possible de modifier un prêt hypothécaire à montant fixe dans le but d’autoriser le paiement intégral anticipé ou des paiements supplémentaires, moyennant une pénalité d’intérêt.

Le prêt hypothécaire est habituellement assorti d’une échéance et d’une période d’amortissement. La période d’amortissement correspond au temps total qui sera nécessaire pour rembourser l’argent emprunté, une période qui s’étend bien souvent au-delà de l’échéance. La période d’amortissement ne peut pas dépasser 25 ans. Le taux d’intérêt et la période d’amortissement sont les deux facteurs qui déterminent le montant des paiements mensuels qui devront être effectués sur l’emprunt.

Assurance hypothécaire

Il faut assurer toute hypothèque où le paiement initial est moins de 20 % auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou d’un assureur privé comme Sagen ou Canada Guaranty. Le prêteur exige cette assurance parce qu’on considère l’hypothèque à haut risque et l’assurance payera le prêteur si l’emprunteur cesse de payer.

La décision d’assumer une hypothèque existante

Les acheteurs ont parfois la possibilité d’assumer une hypothèque existante selon le type de prêt hypothécaire que le vendeur a contracté avec le prêteur. Lorsqu’une hypothèque est assumée, l’acheteur accepte de prendre la responsabilité du vendeur à rembourser le prêteur. Souvent, un acheteur décider d’assumer une hypothèque existante parce que ses conditions, comme le taux d’intérêt, par exemple, sont plus avantageuses que celles qu’il pourrait négocier pour un nouveau prêt hypothécaire.

Les prêts hypothécaires de deuxième rang

Un prêt hypothécaire de deuxième ou troisième rang diffère peu d’un prêt de premier rang. Le montant d’argent que pourra obtenir l’emprunteur avec un prêt hypothécaire de deuxième rang varie selon la valeur nette de la propriété. La valeur nette correspond à la différence qui existe entre la valeur marchande de la propriété et le montant encore dû sur le prêt hypothécaire de premier rang. Les prêteurs imposent un taux d’intérêt plus élevé pour les prêts hypothécaires de deuxième et troisième rang. Les prêts hypothécaires de deuxième rang sont souvent contractés dans le but de financer d’importants travaux de rénovation ou d’obtenir de l’argent qui servira à effectuer le paiement initial sur l’achat d’une autre propriété. Un prêt hypothécaire de deuxième rang donne au prêteur le droit d’obtenir tout montant d’argent résultant d’une vente de la propriété une fois que le prêt hypothécaire précédent a été payé.

Les clauses « sous réserve de l’obtention du financement »

Puisque la majorité des acheteurs empruntent de l’argent pour payer la propriété, la plupart des offres d’achat et des contrats de vente renferment une clause « sous réserve de l’obtention du financement ». Cette clause fait en sorte que l’offre d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un financement adéquat au plus tard à la date d’occupation effective. Une clause « sous réserve de l’obtention du financement » oblige l’acheteur à déployer des efforts pour trouver du financement qui correspond au montant et aux conditions stipulés dans l’offre. L’acheteur n’a pas le droit de sortir d’un contrat en refusant d’obtenir du financement.

Les droits et responsabilités qui accompagnent un prêt hypothécaire

Le manquement aux obligations du prêt hypothécaire

Le prêteur a le droit de récupérer tout l’argent qu’il a prêté, avec intérêts. Le droit enregistré sur la propriété donne au prêteur la possibilité de prendre certains recours si l’emprunteur manque à ses obligations. L’emprunteur manque aux obligations du prêt hypothécaire s’il enfreint certaines conditions du contrat de prêt. C’est le cas, par exemple, lorsque les paiements ne sont pas effectués ou qu’ils sont effectués en retard, que la propriété n’est pas assurée ou que les impôts ne sont pas payés.

La forclusion

Si l’emprunteur manque à ses engagements concernant le prêt hypothécaire, le prêteur a le droit de procéder à la forclusion. Il s’agit de la procédure qu’un prêteur adopte dans le but de recouvrer l’argent qui lui est dû en vertu du prêt hypothécaire ou, encore, dans le but d’obtenir le titre de la propriété hypothéquée.

La forclusion s’effectue par le biais des tribunaux et prend parfois des mois avant d’être complétée. Le processus de forclusion aboutit lorsque le tribunal rend une ordonnance définitive de forclusion. Une telle ordonnance autorise le prêteur à devenir le propriétaire inscrit de la propriété. Il a ensuite la possibilité de vendre celle-ci et de garder les profits de la vente.

Des règles spéciales s’appliquent à la forclusion de terres agricoles. Les personnes qui se trouvent dans cette situation devraient consulter un avocat.

Racheter une hypothèque

Après un manquement aux obligations, l’emprunteur a l’opportunité de payer le prêteur tous les arriérés du capital, d’intérêt et d’impôt, ainsi que tout coût au prêteur en conséquence des paiements en retard ou manqués. Cela doit être fait avant qu’il y a une ordonnance définitive de forclusion. Si l’emprunteur profite de cette opportunité, on arrête toute mesure de forclusion et met l’emprunteur dans la même position comme s’il n’y avait aucun manquement aux obligations. C’est ce qu’on appelle racheter une hypothèque ou le rachat.

La vente judiciaire

Un prêteur qui procède à la vente d’une résidence après forclusion a le droit de conserver tous les profits de la vente qui excèdent le montant nécessaire pour rembourser la dette et couvrir les frais. Ce surplus représente la valeur nette de la propriété. Les emprunteurs qui ne veulent pas perdre la valeur nette de leur propriété peuvent s’objecter à la forclusion et demander au tribunal de rendre une ordonnance de vente judiciaire.

L’objection et la demande de vente judiciaire doivent être formulées avant que soit rendue une ordonnance définitive de forclusion. Une vente judiciaire est une vente effectuée sur ordonnance du tribunal. Le shérif est souvent désigné pour effectuer une vente judiciaire et, par conséquent, on donne parfois à celle-ci le nom de vente par le shérif. Les profits de la vente judiciaire servent à rembourser la dette, l’impôt foncier, les frais juridiques et les frais associés à la vente. Tout surplus est retourné à l’emprunteur.

La libération d’hypothèque

Une fois que le prêt hypothécaire a été remboursé en entier, l’emprunteur a le droit d’obtenir la libération de l’hypothèque, c’est-à-dire que l’hypothèque ne soit plus enregistrée sur le certificat de titre. À partir de ce moment, le prêteur n’a plus aucun droit sur la propriété. Lorsqu’il a entièrement remboursé son prêt hypothécaire, le propriétaire devrait consulter un avocat pour s’assurer que tous les documents concernant la libération de l’hypothèque sont en règle.

Le transfert de la propriété

La recherche du titre

Les renseignements concernant la propriété sont inscrits sur le titre de propriété. Il est donc essentiel d’effectuer une recherche du titre lorsque vient le temps de vendre ou acheter un bien immobilier. En Saskatchewan, les titres de propriété sont enregistrés auprès de l’agence Information Services Corporation (ISC). Si un avocat agit en votre nom, il fera la recherche du titre. Des individus peuvent aussi faire leur propre recherche en ligne au site de l’ISC. Une recherche du titre révèle le nom du propriétaire actuel de la propriété, la description officielle de la propriété, si le propriétaire possède des droits miniers ou non et s’il y a des revendications, des obligations ou des charges liées à la propriété. D’autres droits réels, tels que les ordonnances alimentaires et les brefs d’exécution, ne sont pas nécessairement enregistrés sur le titre, mais risquent néanmoins d’affecter la propriété. Un avocat est en mesure de s’assurer que l’acheteur est protégé contre de telles revendications de la part du vendeur. En plus, l’avocat ou l’acheteur devrait consulter les dossiers municipaux afin de connaître quel est l’impôt foncier de la propriété et si les paiements du vendeur sont à jour.

Les hypothèques

Toute hypothèque enregistrée sur la propriété devrait être libérée (c’est-à-dire que le prêt hypothécaire devrait être remboursé) lorsque la propriété est transférée à un nouveau propriétaire, à moins que celui-ci décide de l’assumer.

Les avertissements

Un avertissement est un avis ou une mise en garde signifiant que quelqu’un possède un droit sur la propriété. Lorsqu’il existe un droit ou un intérêt sur le titre, il est habituellement question d’un prêt, d’une option d’achat ou d’un contrat de vente. Il s’agit de montants d’argent ou de titres de participation dans la propriété qui devraient être réglés avant que la propriété soit transférée au nouveau propriétaire. Un avocat est souvent capable de s’assurer que le titre de propriété sera libéré de tout avertissement inacceptable avant d’être transféré.

Les privilèges

Il est possible d’enregistrer un privilège sur la propriété. Un privilège avertit tout le monde que le propriétaire n’a pas rempli certaines obligations envers le titulaire du privilège. Un type de privilège qui est courant découle du droit qu’accorde aux personnes de métier la Loi sur le privilège du constructeur (The Builders’ Lien Act) de revendiquer un droit sur la propriété tant et aussi longtemps qu’elles n’ont pas été payées pour des matériaux, des heures de travail ou autres services. Il est possible qu’un avocat puisse faire en sorte que le vendeur paie les montants d’argent qu’il doit en vertu des privilèges et que ceux-ci soient enlevés du titre de propriété. Il est important d’effectuer les démarches nécessaires pour éviter que l’acheteur se retrouve « pris » avec les obligations du vendeur.

Les brefs d’exécution

Un bref d’exécution est une ordonnance du tribunal exigeant qu’une personne paie un certain montant d’argent en vertu d’un jugement. Si, par exemple, le tribunal rend un jugement obligeant le vendeur à payer 10 000 $ et que celui-ci n’a toujours pas versé ce montant, il est probable qu’un bref d’exécution soit enregistré sur tous les biens que le vendeur possède. Le vendeur doit rembourser les sommes d’argent liées aux brefs d’exécution avant que la propriété soit transférée au nouveau propriétaire.

Les servitudes

Une servitude est un droit que possède une personne autre que le propriétaire d’utiliser la propriété d’une façon bien précise. Une servitude continue de s’appliquer à la propriété même lorsque celle-ci est transférée à un nouveau propriétaire. Par conséquent, il est souvent difficile d’enlever une servitude enregistrée sur le titre de propriété. L’acheteur devrait toutefois être mis au courant de toute servitude liée à la propriété. Les servitudes sont fréquentes. Il peut s’agir aussi bien du droit d’un voisin qui n’a pas accès à la rue d’emprunter une allée sur votre terrain pour atteindre la rue, que du droit de la ville de passer une canalisation d’égout sur votre propriété.

L’obtention d’un titre de propriété libre de toute charge

La plupart des acheteurs désirent obtenir un titre de propriété qui est libre de toute charge. Pour y parvenir, il est nécessaire que toutes les revendications, obligations et charges inscrites au titre du vendeur soient enlevées avant de procéder au transfert du titre. Si l’acheteur a une hypothèque, elle sera enregistrée sur le titre de propriété dès que celui-ci est à son nom. Si le vendeur finance l’achat de la propriété par le biais d’un contrat de vente, il conserve le titre de propriété et l’acheteur devrait enregistrer le contrat sur le titre en y ajoutant un avertissement.

La propriété unique ou partagée?

L’acheteur peut avoir à décider si le titre sera uniquement enregistré en son nom ou s’il partagera la propriété. Il existe deux types de propriété partagée :

• La propriété conjointe : lorsqu’une propriété appartient à plus d’une personne. Tous les propriétaires conjoints doivent donner leur accord avant que la maison ne puisse être vendue ou hypothéquée. Les propriétaires conjoints ont un droit de survie, c’est-à-dire que, dans l’éventualité où l’un d’eux meurt, les autres deviennent les uniques propriétaires de la propriété. Par exemple, si un couple possède une maison en tant que propriétaires conjoints et que la femme meurt, son époux devient automatiquement le propriétaire unique de la résidence après avoir rempli les documents nécessaires auprès d’ISC. Dans une telle situation, la propriété ne ferait pas partie de la succession.
• La propriété commune : lorsqu’il y a plusieurs propriétaires, et que chacun possède sa partie individuelle de la propriété. Cependant un tenant commun ne peut pas délimiter sa partie par une clôture; il possède un pourcentage sur l’ensemble de la parcelle. Les parties peuvent être séparées également ou non. Chaque propriétaire est libre de vendre ou d’hypothéquer sa partie de la propriété. Le droit de survie ne s’applique pas à ce type de propriété et les propriétaires peuvent donc laisser leur part de la propriété dans leur testament. Si deux étudiants à l’université décident d’acheter une maison mais ne peuvent investir le même montant d’argent, une propriété commune serait à envisager. Un des étudiants pourrait posséder 70% des parts de la propriété et l’autre 30%. S’ils venaient à vendre la propriété, le produit net serait divisé selon le pourcentage investi.

L’avocat

Une entente d’achat est un contrat qui entraîne des obligations juridiques à la fois pour le vendeur et l’acheteur. C’est pourquoi les deux parties devraient recourir aux services d’un avocat lors de la transaction.

L’avocat peut aider à mieux comprendre les documents juridiques et financiers qui font partie du contrat. Il peut aussi aider à faciliter le transfert de la propriété. En effet, les services offerts par l’avocat sont la recherche des relevés d’impôts fonciers et des grèvements de titre ainsi que l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque. Il doit aussi s’assurer que l’argent de l’hypothèque est disponible.

L’avocat protège les intérêts de l’acheteur ou du vendeur du bien immeuble. Si nécessaire, il est possible que l’avocat représente les deux parties de la transaction. Ce type d’arrangement est cependant malencontreux lorsqu’un conflit survient. Dans cette éventualité, chaque partie devrait avoir recourt à son propre avocat. L’avocat qui auparavant représentait les deux parties ne serait plus en mesure de représenter ni une ni l’autre. L’avocat ne peut représenter à la fois un prometteur immobilier et un acheteur. Il est donc à votre avantage de vous faire représenter par votre propre avocat.

Il est particulièrement important d’avoir recourt à des conseils juridiques lorsque vous achetez ou vendez une propriété dans une autre province, si vous n’avez pas recourt aux services d’un agent, si vous achetez une propriété dans le but de la louer, si vous obtenez du financement ou encore si vous achetez une propriété et que vous avez l’intention d’y ajouter une construction ou d’y faire des rénovations majeures.

Pour plusieurs, les frais juridiques sont un élément important à considérer. Il va de soi que personne ne désire payer d’avantage que ce qu’il ne devrait. Cependant, d’autres facteurs devraient aussi être décisifs dans le choix d’un avocat.

Posez des questions…

• Quelle est la couverture des frais juridiques? Pourrait-il y avoir des frais supplémentaires dans l’éventualité où du travail de plus serait nécessaire?
• L’avocat a-t-il l’expérience requise pour faire le travail demandé?
• L’avocat est-il un bon communicateur? L’avocat est-it disponible et facile d’approche dans l’éventualité où j’aurais des questions?
• Quel degré de service personnel ai-je besoin, et quel degré est offert?
• Quelles sont les références de l’avocat? Le bouche à oreille fournit souvent des renseignements complémentaires.

La satisfaction est souvent déterminée par la qualité et le prix. Lorsque vous devez choisir un avocat, ou tout autre service, vous devez trouver le juste milieu entre le prix que vous désirez payer et la certitude d’un travail bien fait.